1. 2. 2020

Realitní bublina v Česku se nafukuje

Dostal se mi do ruky další výtisk týdeníku Ekonom a první co upoutalo moji pozornost byl tento titulek. Říkám si „no fajn, tak s čím novým pánové přijdou“ 😊 Téma je hodně detailně zpracované a já jsem se rozhodla, že zpracuji výtah toho nejzajímavějšího, co článek obsahuje.

Aktuální situace na českém trhu

Dle statistik by letos mělo téměř 300tis mladých lidí osamostatnit a možná i poprvé požádat banky o hypotéku na svůj první byt. Pokud nebudou mít silnou podporu v rodině a nebudou mít dostatečné úspory na akontaci kupní ceny, pak velmi pravděpodobně na hypotéku nedosáhnou (pro Prahu potřebujete mít aspoň 800tis až 1mil v úsporách, pokud budete chtít koupit byt za průměrnou cenu kolem 5,5mil + ještě aby vám zbylo na daň z nabytí (4 %). Pro start nic moc. Mladým tak nezbude nic jiného než jít do nájmu (paradoxně nájemné je dražší než samotná splátka hypotéky) a šetřit.

Ceny nemovitostí jsou jednou z příčin nedostupnosti vlastního bydlení. V Praze ceny bytů vyskočily za posledních 5let o téměř polovinu a novostavby podražily od roku 2015 skoro o 90 %. Poměří-li se ceny bytů k výši příjmů, jsou na tom lidé v Olomouci nebo Brně dokonce ještě hůře. Zdražování však není jen problém ČR, ale celé Evropy.

Mírnou útěchou mohou být odhady analytiků, podle nichž by měl letos růst ceny nemovitostí zpomalit.

Důvody zpomalení růstu cen jsem psala v tomto článku.

Díky byrokracii, která zpomaluje výstavbu nových bytů, chybí v Praze více jak 8tis bytů, což má samozřejmě i vliv na jejich cenu (čím větší poptávka oproti nabídce znamená vyšší cenu). Jen pro představu, na konci roku 2019 bylo v Praze k dispozici pouhých 3411 bytů! Oproti prosinci 2018 byla loňská nabídka o čtvrtinu nižší.

A abych nekřivdila jen developerům, tak se podívejme i na opačnou stranu – na kupující. Přesněji na realitní investory. Ti totiž skupují podstatnou část nově postavených nemovitostí na spekulaci. Zájem z řad investorů je především po bytech 1+kk a 2+kk v atraktivnějších lokalitách. V Praze je to tak zhruba každý třetí byt. Podle analýzy Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy bylo například mezi lety 2016-2018 cizinci realizováno pouze 10 % transakcí.

Jak roste nedostupnost vlastního bydlení v Praze, stěhují se mladí do okolních vesnic (satelitů) kolem Prahy. Mnohé středočeské obce tak jsou doslova zaplaveny novými příchozími. Třeba Nupaky, ležící 18 km od centra Prahy, měly ještě v roce 2001 pouhých 96 obyvatel a počátkem letošního roku jich bylo v obci evidováno již 1778. Podobně je na tom i Jesenice, do něhož se za stejnou dobu přistěhovalo kolem 7tis nových obyvatel.

Nafukování realitní bubliny má v plánu zkrotit státní regulace

Jak? Změna byrokracie s vydáváním stavebního povolení je běh na dlouhou trať a v žádném případě se nebude jednat o rychlou akci státu. Jednodušší je podle vlády regulace spekulativních nákupů. Počítá se zvýšením daně z nemovitosti (zatím se o tom „jen“ jedná). Tímto krokem si stát slibuje, že donutí majitele bytů, které jsou dlouhodobě prázdné (v Praze má jít o číslo více jak 40tis nevyužívaných bytů), aby je buď prodali anebo pronajali. Dalším krokem k regulaci spekulativních nákupů je omezení ČNB – ta už nahlas přemýšlí o záměru ovlivnit podmínky poskytnutí hypotéky na nákup 2. a další nemovitosti, a to snížením maximálního LTV na 60 % nebo zkrácením doby splatnosti z 30 na 15-25let. Smyslem toho je, aby výnosová čísla investora byla téměř nulová nebo minimální a díky tomu, aby byl od nákupu odrazen.

Doporučení ČNB, které se může změnit v nařízení

Vláda schválila novelu zákona o ČNB, která má umožnit stanovit povinně podmínky hypoték, které teď může dávat jen jako doporučení. Aktuálně to vypadá tak, že novela projde i parlamentem. Podle Jiřího Rusnoka, pokud bude novela přijata, se nic z hlediska hypoték nezmění (v tomto jsem skeptik a nemyslím si, že svých pravomocí ČNB nevyužije).

Nicméně aspoň jedna dobrá zpráva na závěr: v novela zákona počítá s lepšími podmínkami hypoték pro mladé, kdy bude možné mladým poskytnout mírnější podmínky hypotéky (spekuluje se, že by mladí do 36let mohli dosáhnout až na 100% kupní ceny, ale jaká bude realita, to teprve uvidíme).

Jaký máte názor na současný stav na poli realit a hypoték?

Chcete mít přehled o tom, jaké jsou aktuální úrokové sazby a co nového se na finančním trhu děje nebo připravuje?

Jednou za měsíc posílám všem přihlášeným report z toho nejdůležitělšího, co se na trhu s hypotékami stalo, co se chystá a jaký bude další vývoj. Pokud vás tyto informace zajímají, přihlaste svůj email do příští rozesílky:

„Jsem hypoteční a finanční makléř. Umím vám pomoci s vyřízením financování vlastního bydlení i nákupu nemovitosti na investici, vyhledáním nemovitosti, tvorbou finanční rezervy a zajištěním.“

One comment on “Realitní bublina v Česku se nafukuje”

  1. Stát má mnoho nástrojů, jak měnit pravidla hry. Na několik věcí je krátký, například chuť lidí stěhovat se do Prahy nebo do Brna 🙂 Poptávka bude stát vždy za vzestupem cen.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

globephone-handset linkedin facebook pinterest youtube rss twitter instagram facebook-blank rss-blank linkedin-blank pinterest youtube twitter instagram