Investiční hypotéka, tedy úvěr na pořízení nemovitosti za účelem investice (typicky jejího pronájmu), podléhá od 1. dubna 2026 přísnějším pravidlům stanoveným Českou národní bankou (ČNB). Nová doporučení reagují na rostoucí rizika spojená s investičními nákupy nemovitostí a mají za cíl posílit stabilitu finančního trhu. Doporučení ČNB banky vzali za své a implementovali je do svých metodik. Jak zásadně se na vás úprava podmínek bude vztahovat se dočtete v tomto článku.
Investiční hypotéka je spotřebitelský úvěr zajištěný nemovitostí, který slouží k nákupu další obytné nemovitosti – typicky za účelem pronájmu nebo zhodnocení kapitálu. Na rozdíl od obvyklé hypotéky na vlastní bydlení se na investiční hypotéku nově vztahují přísnější limity, které ČNB zveřejnila v listopadu minulého roku.
ČNB ve svém doporučení stanovuje, že:
Nyní už tolik nezáleží na účelu koupě dané nemovitosti, ale na tom, kolik nemovitostí již jako žadatel vlastníte. Pořízení třetí a další nemovitost automaticky spadá do přísnějšího režimu.
TIP: Spočítejte si výši splátky nové hypotéky a porovnejte nabídky
Do počtu vlastněných nemovitostí se započítávají:
Naopak se mohou nezapočítat například objekty určené k prodeji (pokud je doložen smluvní závazek) nebo rekreační objekty nevhodné k trvalému bydlení.
Nová pravidla se vztahují i na:
Naopak se nevztahují na refinancování bez navýšení nebo úvěry čistě na výstavbu.
Pokud o úvěr žádá více osob, posuzuje se počet nemovitostí u každého zvlášť. Pro výsledné hodnocení se použije nejvyšší zjištěná hodnota – tedy přísnější režim.
Nová regulace výrazně omezuje dostupnost financování pro investiční nákupy. Investoři musí počítat s vyššími vlastními zdroji a přísnějším posuzováním bonity. Cílem ČNB je snížit systémové riziko a zabránit nadměrnému zadlužování domácností.
Snížení LTV lze považovat za méně podstatné, ale co bude pro investora poměrně omezující je ukazatel DTI:
Nejlepší bude uvést příklad:
| Čisté měsíční příjmy klienta | 80.000,- měsíčně (960tis ročně), nyní vlastní 3 nemovitosti a pořizuje 4. |
| Aktuální splátkové závazky | 5mil zbývající jistina a splátka celkem 25tis |
| Parametry úvěru | splatnost 30let, DSTI 55%, úrok 4,39% |
| Výše možného úvěru do 3/2026 | 3,9mil (nezohledňuje se DTI) |
| Výše možného úvěru od 4/2026 | 1,72mil (zohledňuje se DTI) |
Investiční hypotéky v roce 2026 podléhají přísnějším pravidlům bez možnosti výjimek. Klíčovým faktorem je počet vlastněných nemovitostí a schopnost žadatele splnit limity LTV a DTI. Pro investory to znamená nutnost důkladnější finanční přípravy.
