Jak ovlivní ČNB hypotéky od 1. 4. 2022?

ČNB na svém posledním zasedání 25.11.2021 sice ponechala základní úrokové sazby beze změny (a plánuje tak ponechat do konce tohoto roku), nicméně oznámila budoucí změny v podmínkách poskytování hypoték. Změny v limitech úvěrových ukazatelů nově ČNB nedoporučuje a díky schválení zákona o ČNB v srpnu 2021 bankám nařizuje.

Jaké změny to konkrétně jsou?

Ukazatel DTI (celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu) bude od 1. 4. 2022 nově činit 8,5 násobek pro žadatele o úvěr nad 36let (aktuálně je tento ukazatel zrušen, nicméně banky jej, při ověřování žádosti o hypotéku, sledují; je třeba zmínit, že některé banky mají ukazatel DTI interně zvýšen klidně i na 12ti násobek a některé- menšina jej zcela zrušili). Pro žadatele, kteří v době žádosti o úvěr budou mladší 36ti let, pak platí zvýšený limit ukazatele DTI na 9,5 násobek.

Ukazatel DSTI (poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem) se vrátí zpět na původní hodnotu 45% pro žadatele nad 36let (nyní je stejně jako DTI oficiálně zrušen, nicméně banky interně tento ukazatel sledují; výše DSTI je zpravidla kolem 50%). Pro žadatele, kteří v době žádosti o úvěr budou mladší 36ti let, pak platí limit max. 50%.

Ukazatel LTV (poměr úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti) rovněž zaznamená změnu. Aktuálně platí, že je možné získat hypotéky do 90% hodnoty zástavy. Toto se od 1. 4. 2022 opět změní a pro žadatele nad 36let bude horní hranice LTV omezena na 80% a pro klienty do 36let pak na maximálně 90% LTV.

Beze změny zůstává možnost bank poskytnout výjimku klientům v těchto parametrech, nicméně nesmí se překročit limit 5% z celkového objemu poskytnutých hypoték dané banky za předchozí čtvrtletí. Z praxe vím, že tento limit je zpravidla v prvních 14 dnech nového čtvrtletí u větších bank prakticky zcela vyčerpán.

Co znamenají tato opatření v praxi?

Řekněme, že máte možnost koupit byt jehož kupní cena je 6mil (zástavní hodnota vyšla stejně). Splácíte již jeden úvěr na auto, kde vám zbývá doplatit 250tis a měsíční splátka je 5tis. Vaše čisté měsíční příjmy jsou 60tis; o úvěr žádáte sám/sama.

Když je vám do 36let:

Zde vidíte, že ukazatele DTI i DSTI jsou splněny, úvěr je tedy reálné poskytnout. Dokonce by bylo možné zvýšit úvěr až na 5mil (LTV by již bylo do 90%, úroková sazba by se zvýšila na 4,34% a výsledná splátka při 30ti leté splatnosti by byla 24.895,- měsíčně). Nicméně za pozornost stojí, že i když máte vyšší příjem, tak na celkové splátkové výdaje vám jde téměř polovina příjmů. Pokud o úvěr žádáte sám/sama, považuji vysokou hodnotu DSTI za velké riziko v případě ztráty zaměstnání nebo jiného omezení příjmů.

Když je vám 37let <

Na tomto příkladu vidíte, že ukazatel DSTI zasáhl významně do maximální možné splátky budoucího úvěru, tedy i když splňujete ukazatel DTI, je nutné v souvislosti s DSTI snížit limit hypotéky na přibližně 4.600.000,- (splátka 21.835,-). V tomto případě byste se velmi pravděpodobně vešly do 5% výjimky, které banka může schválit pokud bude přesvědčena, že žadatel daný úvěr v budoucnu bez problémů splatí.

V důsledku přísnějších ukazatelů bude pro klienty, kteří přesáhnou 36let věku v době žádosti, pořízení vlastního bydlení ještě více náročnější disciplínou než je tomu v současné době.

TIP: Pokud plánujete koupi nemovitosti v příštím roce a víte, že se na vás již budou vztahovat přísnější podmínky, pak je tu možnost schválení hypotéky dopředu bez nemovitosti s odkladem čerpání až na 3 roky a s garancí současných podmínek.