Dědictví nemovitosti – na co vše je potřeba myslet, než dědictví odsouhlasíte

Zdědili jste byt, dům, pozemek nebo třeba chalupu? Než však dědictví potvrdíte, je potřeba si vše náležitě ověřit a důkladně promyslet. U dědictví nemovitosti můžete velmi snadno narazit na několik zásadních problémů, které vám mohou celý proces znepříjemnit. V tomto článku jsem pro vás shrnula nejčastější dotazy, se kterými se v rámci vypořádání dědictví, formou vyplacení hypotékou, setkávám.

Nejprve, jaké jsou možnosti odkázat majetek

Existují dvě formy dědictví – závěť (ideálně formou notářského zápisu) a dědění dle zákona (když neexistuje vůle zůstavitele). Dědicové jsou dle zákona rozděleni do tříd:

1. Děti a manžel zůstavitele. Pokud některé děti nedědí, následují jejich potomci (vnoučata zůstavitele) a jejich potomci (pravnoučata zůstavitele).

2. Nejsou-li nebo nedědí-li děti, přichází na řadu dělení mezi manžela (či partnera, který žil minimálně 1 rok se zůstavitelem v domácnosti) a rodiče rovným dílem.

3. Nedědí-li děti, manžel ani rodiče, na řadě jsou sourozenci, případně jejich děti (synovci a neteře zůstavitele).

4. Pokud nedědí děti, manžel, rodiče ani sourozenci, synovci a neteře, připadne majetek prarodičům (babičce a dědečkovi zůstavitele).

5. Do poslední třídy dědiců patří praprarodiče.

Daně

Nabytí nemovitosti v rámci dědictví je od daně osvobozené. Přesněji všechna bezúplatná nabytí jako je darování, bezúplatný převod nemovitosti tak i zmíněné dědictví je podle zákona o dani z příjmu osvobozené. Na co ale nesmíte v případě dědictví zapomenout, je daňové přiznání k dani dědické. To je potřeba podat na finančním úřadu do 30 dnů od skončení dědického řízení.

Poplatky

Podle vyhlášky Ministerstva spravedlnosti budete muset zaplatit poplatek notáři, který se bude starat o jednotlivé úkony v rámci dědického řízení. Výše poplatku je závislá na hodnotě zděděného majetku. Na výpočet notářského poplatku můžete použít orientační kalkulačku zde

V případě že dědíte nemovitost v hodnotě vyšší nebo rovno 5mil, je nutné tuto informaci sdělit i příslušnému finančnímu úřadu, jinak se vystavujete pokutě, kterou FÚ může za porušení oznamovací povinnosti udělit (ta se pohybuje v rozmezí od 0,1-15% z celkové hodnoty dědictví).

Dalším poplatkem je poplatek za odhad ceny nemovitosti pro účely dědického řízení (neplést s odhadem zástavní hodnoty pro banku!)

Průběh dědického řízení

Zahájení řízení notářem – notář je dědicům přidělený z důvodu zachování nestrannosti celého jednání.

Zjištění dědiců – tento krok je práce notáře. Ten bude zjišťovat, zda existuje závěť, dědická smlouva a k tomu i případná listina o vydědění. Potenciální dědice prověří v centrální evidenci obyvatel.

Předložení dokumentů – notář od vás bude potřebovat soupis nemovitého majetku s odhadní cenou. Notář dále ověří stav nemovitosti na katastru a dále osloví banky a pojišťovny kvůli případným nárokům a také kvůli zablokování běžných účtů.

Závěrečné jednání – přibližně po dvou měsících od zahájení řízení dojde k setkání všech dědiců k závěrečnému vypořádání dědictví před notářem.

Dědictví společného jmění manželů

V případě, že nemáte společné jmění manželů (dále jen SJM) notářským zápisem rozdělené, pak do SJM je započítán nejen movitý a nemovitý majetek, ale také veškeré dluhy a pohledávky, které vznikly v průběhu manželství.

V případě, že dluhy převyšují hodnotu zděděného majetku, je možné dědictví odmítnout avšak zde pozor- pokud existuje dědická smlouva- tedy závěť, tak dědictví nelze odmítnout (dědíte včetně případných závazků).

Jestliže dědíte dluhy, je možné uplatnit tzv. výhradu soupisu pozůstalosti. Notář, který dědictví vypořádává, vás o této možnosti musí poučit. V praxi to znamená, že díky tomuto můžete zaplatit dluhy jen do výše veškerého majetku zůstavitele a nic navíc. Prakticky by se tak nemělo stát, abyste v rámci dědictví sami upadli do insolvence či exekuce jen kvůli tomu, že zdědíte dluhy, které převyšují vaše příjmy- schopnost je splácet.

Dědictví družstevního podílu

Občanský zákoník určuje podmínky, podle kterých se dědí družstevní podíl v rámci SJM. Jestliže je byt ve společném nájmu manželů, pak po smrti jednoho z nich dědí pozůstalý manžel. Jestliže však existuje více právoplatných dědiců, má manžel sice právo v družstevní bytě zůstat, ale musí se následně finančně vypořádat s ostatními dědici.

Jak vyplatit dědice, když dědictví příjmete

Hypoteční úvěr je možné začít řešit ještě před uzavřením dědického řízení (vyplacení úvěru je však již vázáno na ukončení dědického řízení a doložení usnesení soudu s doložkou o nabytí právní moci). 

K žádosti o úvěr pak budete potřebovat tyto podklady:

1. odhad nemovitosti (ten zpracuje odhadce banky)
2. výpis z katastru nemovitostí (podepsat zástavní smlouvu můžete až ve chvíli, kdy jste v katastru již uvedení jako vlastník nemovitosti),
3. dále se bude prověřovat vaše bonita a musíte doložit příjmy včetně totožnosti.
4. draft notářského zápisu k dohodě o vypořádání dědictví (k čerpání úvěru bude potřeba mít tuto dohodu podepsanou s nabytím právní moci)
5. v případě vyplácení zděděných dluhů pak navíc vyčíslení zůstatků ke splacení s platebními pokyny daného věřitele

Jakmile bude váš hypoteční úvěr schválen a splněny podmínky pro čerpání úvěru stanovené bankou, může banka následně peníze poslat rovnou na účty ostatních dědiců, případně věřitelů.

Jestliže jste v současné chvíli v situaci, kdy musíte vyplatit ostatní dědice a nevíte si rady, můžete mi zavolat nebo napsat, ráda vám pomohu případně zodpovím vaše otázky.

UPOZORNĚNÍ:

Odpovědi uvedené pod jednotlivými komentáři nejsou v žádném případě právní radou a vyjadřují pouze názor autora článku k položené otázce. Odpověď je založena na zkušenosti z praxe při vypořádání dědictví formou hyptečního úvěru a odkazem na příslušné znění zákona. V případě jakýchkoliv pochybností či nejasností se prosím obraťte na právníka se specializací na rodinné právo.