Zdědili jste byt, dům, pozemek nebo třeba chalupu? Než však dědictví potvrdíte, je potřeba si vše náležitě ověřit a důkladně promyslet. U dědictví nemovitosti můžete velmi snadno narazit na několik zásadních problémů, které vám mohou celý proces znepříjemnit. V tomto článku jsem pro vás shrnula nejčastější dotazy, se kterými se v rámci vypořádání dědictví, formou vyplacení hypotékou, setkávám.
Existují dvě formy dědictví – závěť (ideálně formou notářského zápisu) a dědění dle zákona (když neexistuje vůle zůstavitele). Dědicové jsou dle zákona rozděleni do tříd:
1. Děti a manžel zůstavitele. Pokud některé děti nedědí, následují jejich potomci (vnoučata zůstavitele) a jejich potomci (pravnoučata zůstavitele).
2. Nejsou-li nebo nedědí-li děti, přichází na řadu dělení mezi manžela (či partnera, který žil minimálně 1 rok se zůstavitelem v domácnosti) a rodiče rovným dílem.
3. Nedědí-li děti, manžel ani rodiče, na řadě jsou sourozenci, případně jejich děti (synovci a neteře zůstavitele).
4. Pokud nedědí děti, manžel, rodiče ani sourozenci, synovci a neteře, připadne majetek prarodičům (babičce a dědečkovi zůstavitele).
5. Do poslední třídy dědiců patří praprarodiče.
Nabytí nemovitosti v rámci dědictví je od daně osvobozené. Přesněji všechna bezúplatná nabytí jako je darování, bezúplatný převod nemovitosti tak i zmíněné dědictví je podle zákona o dani z příjmu osvobozené. Na co ale nesmíte v případě dědictví zapomenout, je daňové přiznání k dani dědické. To je potřeba podat na finančním úřadu do 30 dnů od skončení dědického řízení.
Podle vyhlášky Ministerstva spravedlnosti budete muset zaplatit poplatek notáři, který se bude starat o jednotlivé úkony v rámci dědického řízení. Výše poplatku je závislá na hodnotě zděděného majetku. Na výpočet notářského poplatku můžete použít orientační kalkulačku zde
V případě že dědíte nemovitost v hodnotě vyšší nebo rovno 5mil, je nutné tuto informaci sdělit i příslušnému finančnímu úřadu, jinak se vystavujete pokutě, kterou FÚ může za porušení oznamovací povinnosti udělit (ta se pohybuje v rozmezí od 0,1-15% z celkové hodnoty dědictví).
Dalším poplatkem je poplatek za odhad ceny nemovitosti pro účely dědického řízení (neplést s odhadem zástavní hodnoty pro banku!)
Zahájení řízení notářem – notář je dědicům přidělený z důvodu zachování nestrannosti celého jednání.
Zjištění dědiců – tento krok je práce notáře. Ten bude zjišťovat, zda existuje závěť, dědická smlouva a k tomu i případná listina o vydědění. Potenciální dědice prověří v centrální evidenci obyvatel.
Předložení dokumentů – notář od vás bude potřebovat soupis nemovitého majetku s odhadní cenou. Notář dále ověří stav nemovitosti na katastru a dále osloví banky a pojišťovny kvůli případným nárokům a také kvůli zablokování běžných účtů.
Závěrečné jednání – přibližně po dvou měsících od zahájení řízení dojde k setkání všech dědiců k závěrečnému vypořádání dědictví před notářem.
V případě, že nemáte společné jmění manželů (dále jen SJM) notářským zápisem rozdělené, pak do SJM je započítán nejen movitý a nemovitý majetek, ale také veškeré dluhy a pohledávky, které vznikly v průběhu manželství.
V případě, že dluhy převyšují hodnotu zděděného majetku, je možné dědictví odmítnout avšak zde pozor- pokud existuje dědická smlouva- tedy závěť, tak dědictví nelze odmítnout (dědíte včetně případných závazků).
Jestliže dědíte dluhy, je možné uplatnit tzv. výhradu soupisu pozůstalosti. Notář, který dědictví vypořádává, vás o této možnosti musí poučit. V praxi to znamená, že díky tomuto můžete zaplatit dluhy jen do výše veškerého majetku zůstavitele a nic navíc. Prakticky by se tak nemělo stát, abyste v rámci dědictví sami upadli do insolvence či exekuce jen kvůli tomu, že zdědíte dluhy, které převyšují vaše příjmy- schopnost je splácet.
Občanský zákoník určuje podmínky, podle kterých se dědí družstevní podíl v rámci SJM. Jestliže je byt ve společném nájmu manželů, pak po smrti jednoho z nich dědí pozůstalý manžel. Jestliže však existuje více právoplatných dědiců, má manžel sice právo v družstevní bytě zůstat, ale musí se následně finančně vypořádat s ostatními dědici.
Hypoteční úvěr je možné začít řešit ještě před uzavřením dědického řízení (vyplacení úvěru je však již vázáno na ukončení dědického řízení a doložení usnesení soudu s doložkou o nabytí právní moci).
K žádosti o úvěr pak budete potřebovat tyto podklady:
Jakmile bude váš hypoteční úvěr schválen a splněny podmínky pro čerpání úvěru stanovené bankou, může banka následně peníze poslat rovnou na účty ostatních dědiců, případně věřitelů.
Jestliže jste v současné chvíli v situaci, kdy musíte vyplatit ostatní dědice a nevíte si rady, můžete mi zavolat nebo napsat, ráda vám pomohu případně zodpovím vaše otázky.
UPOZORNĚNÍ:
Odpovědi uvedené pod jednotlivými komentáři nejsou v žádném případě právní radou a vyjadřují pouze názor autora článku k položené otázce. Odpověď je založena na zkušenosti z praxe při vypořádání dědictví formou hyptečního úvěru a odkazem na příslušné znění zákona. V případě jakýchkoliv pochybností či nejasností se prosím obraťte na právníka se specializací na rodinné právo.
Dobrý den, mám 16ti leté dítě,umřel mu otec v loňském roce,který má dospělé dvě děti z prvního manželství a manželku bezdětnou,kterou si vzal před rokem úmrtí,měl novější dům, na domě je zástava nebankovního sektoru a dluh přes milion,V závěti je vše rozděleno rovným dílem, Již proběhl opatrovnický soud. Manželka bydlí v jeho domě a děti si chtějí nechat podíl v domě, mého syna by měli vyplatit a ponížit hodnotu z nemovitosti o dluh.Je jeho podíl dobře, když je nezletilý? A co má následovat,budou všichni zaregistrovaní do katastru,a chtěla bych nový odhad domu… atd, jaký by měl být postup,a nejkraší čas na vypořádání mého dítěte.Děkuji
Dobrý den, dle 1. třídy dědí 1/2 majetku manželka a zbývající podíl si dělí děti. Nezletilý má zákonný díl vyšší pokud však nebylo závětí upraveno jinak (pokud ano, platí co je uvedeno v závěti avšak nesmí to být méně, než na co by měl nárok jako zletilý). Na katastru jsou pak všichni spoluvlastníci zapsáni.
Dobrý den, prosím o radu.
Po smrti otce jsem zdědil část domu s pozemkem. Bratr, který má též nárok na část domu (1/3) se chce finančně vypořádat teď, tj. po 5 letech. Mám k tomu několik dotazů:
– Jak se vypočítává jeho nárok? Hodnota nemovitosti v době, kdy jsme to zdědili byla mnohem nižší (vzhledem k aktuálnímu růstu cen nemovitostí). Můžeme vycházet z hodnoty, která figurovala v dědickém řízení nebo je nutné udělat aktuální?
– Výsledná hodnota se má vydělit 3 nebo když jde jen o část nemovitosti, tak je ta hodnota nižší, než 1/3?
– Můžu mít nějakou úlevu, když jsem invalidní důchodce 3. st?
– Čeho se mám obávat když to nebudu moci vyplatit? Na co má bratr právo v rámci toho vypořádání?
Předem moc děkuji za odpověď.
Dobrý den, v rámci vypořádání dědictví jste nabyl vy i váš bratr konkrétní podíl na nemovitosti. Tímto je dědické řízení ukončeno. Pokud se váš bratr rozhodl svůj podíl prodat- tedy převést jej na vás za úplatu, pak se stanovení tržní hodnota celé nemovitosti a tato hodnota se pak dále vydělí příslušným vlastnickým podílem. Od ceny vlastnického podílu pak můžete případně odečíst ve váš prospěch prokazatelné náklady, které jste do nemovitosti investoval za účelem její modernizace nebo údržby pokud se na těchto nákladech společně s vámi nepodílel i váš bratr. Úlevy v rámci ID3st mi při prodeji nemovitosti nejsou známé. V případě, že byste nebyl schopen podíl bratra vyplatit, pak váš bratr může svůj díl nabídnout k odkupu trhu což ale pro vás může znamenat vysoké riziko toho, že podíl bratra koupí spekulanti. Doporučuji se dohodnout s bratrem na splátkovém kalendáři případně v krajním případě nemovitost prodat (pokud s tím budou všichni vlastníci souhlasit).
Dobrý den chtěla bych vědět moji rodiče darovali sestře rodinný dům je to více jak 20 let hodnota v té době byla 1900000 sestra mi vyplatila 200000 a v darovací smlouvě je uvedena částka 300000 že by mi měla vyplatit kdyby dům prodávala moji rodiče tam měli doživotní břemeno ale můj tatínek před 3 roky zemřel a mamka se odstěhovala do domova důchodců jelikož sestra dům prodává jak je to s částkou těch 300000 mám nárok a taky vzhledem k tomu že dům prodává za 8900000 jestli by částka neměla být vyšší dům byl mých rodičů i když ho darovali sestře
Dobrý den, nemovitost v době prodeje byla ve vlastnictví vaší sestry, tedy vlastnictví rodičů darováním zaniklo. Ohledně vyplacení, pak se bude vycházet z darovací smlouvy ve znění, v jakém byla sjednána pokud nebyla dodatkována.
Děkuji za odpověď
Dobrý den, jak to je pokud chci napsat za života příteli na bytě věcné břemeno na dožití? Přítel se mnou v bytě bydlí dlouhodobě, udělal i částečnou rekonstrukci na bytě. Dále se chci zeptat, jak to je se sepsáním dědictví na 2 syny, jestli je můžu vynechat a napsat to na 5 nezletilých vnoučat, po tu dobu je budou zastupovat rodinní příslušníci. Můžou s bytem synové nakládat jak chtějí nebo musí počkat, než vnoučata budou zletilý a rozhodnou se sami.?
Dobrý den, dohodu k věcnému břemenu užívání sepíšete u notáře stejně tak, jako závěť. Jen pozor na to, že vlastní děti jsou VŽDY neopomenutelnými dědici a pokud je nevydědíte ze zákonných důvodů, tak mají VŹDY dědické právo; nelze tedy 100% majetku v rámci závěti odkázat jiným osobám.
DOBRÝ DEN CHTĚLA JSEM SE ZEPTAT.UMŘELA MI MAMKA.S OTCEM SI VZALI HYPOTÉKU,KTERÁ JEŠTĚ NENÍ SPLACENÁ.OBA JSOU VEDENÍ NA KATASTRU JAKO MAJITELÉ NEMOVITOSTI.OTEC TAM BYDLÍ S BRATREM.CHCI SE ZEPTAT KDYŽ BUDU CHTÍT NAPSAT DO KATASTRU,ŽE JEDNOU AŽ TU TATKA NEBUDE,TAK SE S BRATREM PODĚLÍME.ALE NEVÍM JESTLI NEBUDU MUSET SE PODÍLET NA SPLÁTKÁCH HYPOTÉKY.DĚKUJI ZA ODPOVĚD.
Dobrý den, pokud je na katastru zástavní právo banky, budete potřebovat k vložení dohody budoucího vypořádání souhlas této banky, jinak vám katastr vklad zamítne. Doporučuji budoucí vypořádání řešit s bratrem formou notářského zápisu, kde si dohodnete, jak bude případné dědictví vypořádáno (dokument nemusíte na katastr vkládat, jen jej pak využijete v dědickém řízení).