Jak získat hypotéku, když zatím nemovitost hledáte?

Článek byl aktualizován 30.9.2021 o informace vycházející s aktuální metodiky finančních institucí.

Jak na hypotéku bez nemovitosti

V dnešní době je zcela běžná situace, když hledáte ten správný byt či dům (ale i pozemek), že je nabídka velmi omezená a drahá; navíc je tu „konkurence“ s hotovostí aj. Když máte štěstí a objevíte byt podle svých představ, pak teprve začínáte řešit hypotéku a musíte také složit rezervační zálohu makléři, aby vám na přibližně měsíc nemovitost „blokoval“ a neprodával ji dál (rezervační záloha se pohybuje kolem 10% z kupní ceny).

V této lhůtě (rezervační době) musíte vyřídit financování. Když se něco pokazí (například odhad ceny nemovitost pro zástavu není dostatečný nebo nestačí váš příjem) a banka vám úvěr neschválí nebo jen v omezené výši, vystavujete se riziku, že vám zaplacená záloha propadne.

Vzhledem k vysoké poptávce a malé nabídce v realitách se vám také může stát, že prodávající upřednostní zájemce s hotovostí a vám nezbyde nic jiného než hledat dál.

Na trhu jsou v současné době je již pět finančních institucí, které umí schválit hypoteční úvěr bez toho, aniž byste museli mít už vybranou nemovitost (nebo nemovitost již vlastnit a poskytnout ji do zástavy).

Jak to funguje

Abyste předešli zmíněným situacím, je možné hypotéku řešit ještě před tím, než si vůbec nějakou nemovitost vyberete.

„pozor, nejedná se o bankovní příslib, ale o regulérní úvěrovou smlouvu!“

Proces zpracování takové hypotéky je naprosto stejný, jako v klasickém případě s nemovitostí. Banka provede scoring, prověří vaše příjmy a výdaje (bonitu) a úvěr vám v potřebné výši schválí. Podmínkou pro vás je, abyste si pouze důkladně rozmysleli, jak drahý (do jaké výše kupní ceny) chcete byt koupit.

Základní podmínky úvěru bez nemovitosti

• Máte smluvně garantovanou úrokovou sazbu a splátku hypotéky; ta se po dobu fixace nemění;
• Máte zpravidla 12 měsíců na vyhledání nemovitosti a následně na čerpání úvěru;
• Úvěrový rámec je limitován zástavou do 80% nebo 90% (musíte počítat s vlastními penězi minimálně 10-20% do kupní ceny);
• Vaše bonita se prověřuje v době schválení úvěru (u čerpání u většiny bank nikoliv; jednotlivé rozdíly uvedu níže)
• 20% z úvěrového limitu není zpravidla nutné vyčerpat (jsou však výjimky);
• Poplatek za nedočerpání úvěrového limitu platíte jen u některých bank (uvádím níže);
• Výše splátky se upravuje dodatkem podle toho, jakou částku z limitu úvěru skutečně vyčerpáte;

Příklad:

Pan Petr s manželkou přemýšlí, že se odstěhují z pronájmu do vlastního bytu. Za nové bydlení nechtějí platit víc jak 8.000,-/měsíčně. Této splátce odpovídá výše hypotéky 2.000.000,- (80% LTV, fixace 5let a úrok 1,89% p.a.). Zároveň mají manželé našetřeno 500tis. Hodnota budoucí nemovitosti by měla být minimálně 2.500.000,- (hypotéka je 2mil, která odpovídá 80% zástavy);

Jak by to vypadalo, kdyby pan Petr vyčerpal nižší úvěr, než jaký má schválený? Našel si levný byt, který stojí 1,5mil. Z hypotéky vyčerpá 80% z kupní ceny (obvykle zástavy)- tj. 1.200.000,- . Nečerpáno tak je 800tis (40%). Výsledný poplatek za nečerpání najdete níže.

Hypotéka bez nemovitosti- kdo tuto hypotéku umí

MPSS

• doba na čerpání: 12 měsíců
• prodloužení lhůty: lze až o 6 měsíců (banka zkoumá příjem)
• poplatky při nečerpání: nečerpání zpoplatněno sjednanými úroky úvěru za dobu rezervace zdrojů max. 30.000,–Kč
• LTV: až 90%
• Poplatek vypočítaný k příkladu: přibližně 7.214,-

SSČS

• doba na čerpání: 24 měsíců
• prodloužení lhůty: nepovoluje
• poplatky při nečerpání: max. 25 000 tis. Kč, bude účtováno při vyčerpání méně než 60 % z dohodnuté výše úvěru
• LTV: max. 80%
• Poplatek vypočítaný k příkladu: 0,-

ČMSS

• doba na čerpání: 12 měsíců
• prodloužení lhůty: nepovoluje
• poplatky při nečerpání: za nečerpání 10tis; 1 % z nedočerpané částky, nejvýše však 10.000 Kč
• LTV: obvykle 80%
• Poplatek vypočítaný k příkladu: 8.000,-

RB

• doba na čerpání: 12 měsíců
• prodloužení lhůty: individuálně
• poplatky při nečerpání: za nečerpání 9.900,-; 5% z nevyčerpané části úvěru pokud je vyšší jak 50% sjednaného úvěrového limitu
• LTV: až 90%
• Poplatek vypočítaný k příkladu: 0,-

KB

• doba na čerpání: 36 měsíců
• prodloužení lhůty: individuálně
• poplatky při nečerpání: 5% z nečerpané částky, při rozčerpání limitu je nedočerpání bez poplatku
• LTV: až 90%
• Poplatek vypočítaný k příkladu: 0,-

Doporučuji, abyste tento typ úvěru řešili opravdu se zkušeným hypotékářem, který se v této oblasti vyzná a bude umět vám pomoci nastavit správný limit úvěru!

Věděli jste, že…

… lze tento typ úvěru použít v některých případech i v rámci tzv. realitní hypotéky? Tj. situace, kdy chcete jako investor koupit více nemovitostí za účelem jejich dalšího pronájmu. Tento typ hypotéky se vám bude hodit obzvláště, pokud nemáte vybrané nemovitosti, ale víte, že v horizontu jednoho roku je postupně koupíte a pronajmete. Na jeden takový úvěr je možné pořídit až 3 investiční nemovitosti! Všechny výše uvedené podmínky platí i pro tento záměr včetně LTV.