Investice do nemovitosti může být zajímavým způsobem, jak dlouhodobě budovat majetek. Samotný výběr vhodného bytu nebo domu ale není jediným důležitým rozhodnutím. Stejně podstatné je správně nastavit způsob financování – zejména pokud investor nechce zůstat pouze u jedné nemovitosti.
Právě s tím se na mě obrátil klient, který zvažoval koupi investiční nemovitosti. Jeho cílem nebylo pouze získat byt k pronájmu. Přemýšlel také nad tím, jak nastavit financování tak, aby si zachoval dostatečnou finanční rezervu a zároveň měl v budoucnu prostor pro další investici.
Na začátku nebyla jen otázka „Dostanu hypotéku?“
U investiční nemovitosti je snadné soustředit se především na to, zda banka klientovi požadovaný úvěr schválí. Pro dlouhodobého investora je ale důležitá ještě druhá otázka: “Co toto financování udělá s jeho možnostmi za několik let?”
Klient měl představu o konkrétní nemovitosti a potřeboval si ověřit, jak vysokou hypotéku může využít a jaké vlastní zdroje bude potřebovat. Současně jsme se ale dívali dál než pouze na jednu transakci.
Společně jsme proto řešili nejen výši úvěru a očekávanou měsíční splátku, ale také celkovou finanční situaci, dostupné vlastní prostředky, rezervu a předpokládaný vývoj do budoucna.
Hledali jsme řešení, které nebude zbytečně omezovat další možnosti
Při financování investiční nemovitosti není vždy nejlepším řešením využít maximum toho, co banka aktuálně nabídne. Vyšší úvěr může znamenat menší potřebu vlastních peněz, ale současně také vyšší měsíční zatížení. To může mít význam nejen pro rodinný rozpočet, ale také pro budoucí financování další nemovitosti.
Proto jsme porovnávali různé varianty financování a jejich dopad na klientovu situaci. Zajímalo nás například, kolik vlastních prostředků je rozumné do nemovitosti vložit, jakou částku ponechat jako rezervu a jak bude současný úvěr ovlivňovat případnou další investici.
Důležitou součástí bylo také realistické posouzení příjmů z budoucího pronájmu. U investiční nemovitosti totiž nestačí počítat pouze s výnosem z nájemného. Je potřeba myslet také na provozní náklady, případné opravy, období bez nájemníka nebo další neočekávané výdaje.
Výsledkem nebyla jen hypotéka
Cílem spolupráce nebylo najít pouze banku, která klientovi úvěr schválí. Důležité bylo najít takové financování investiční nemovitosti, které bude odpovídat jeho současné situaci a zároveň mu ponechá prostor pro další finanční rozhodnutí.
Výslednou variantu jsme proto nastavili s ohledem na několik faktorů:
Klient tak získal nejen financování konkrétní nemovitosti, ale také jasnější představu o tom, jak současné rozhodnutí zapadá do jeho dalších plánů.
Koupě první investiční nemovitosti bývá pro mnoho lidí začátkem dlouhodobější strategie. Pokud investor uvažuje o dalších nemovitostech, může být způsob financování první koupě velmi důležitý. Na začátku může například dávat smysl použít více vlastních prostředků a snížit zadlužení. V jiné situaci může být naopak vhodnější ponechat část kapitálu jako rezervu nebo pro další investiční příležitost.
Neexistuje proto jedno univerzální řešení, které by bylo správné pro každého investora. Správně nastavené financování by mělo vycházet z konkrétní finanční situace, investičního cíle a plánů klienta.
A právě zde může být rozdíl mezi tím, zda člověk pouze „dostane hypotéku“, nebo zda má financování skutečně promyšlené.
Pokud zvažujete koupi investiční nemovitosti, doporučuji neřešit financování až ve chvíli, kdy máte vybraný konkrétní byt. Ideální je nejdříve zjistit, jaké máte možnosti, kolik vlastních prostředků je rozumné použít a jak bude případná hypotéka ovlivňovat vaše další finanční plány.
Stejně důležité je pracovat s realistickým rozpočtem investice. Do kalkulace je vhodné zahrnout nejen kupní cenu a splátku hypotéky, ale také náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti, údržbou a případným obdobím bez nájemníka.
V případě investora navíc doporučuji dívat se na financování v horizontu několika let, nikoli pouze do okamžiku podpisu úvěrové smlouvy.
Pokud o koupi investičního bytu nebo jiné nemovitosti uvažujete, můžeme společně projít vaši současnou finanční situaci, možnosti financování i plán do budoucna. Nejde jen o to hypotéku získat. Důležité je nastavit ji tak, aby vám dávala smysl i za několik let.
