fbpx

Jak získat hypotéku, když zatím nemovitost hledáte?

Jak na hypotéku bez nemovitosti

V dnešní době je zcela běžná situace, když hledáte ten správný byt či dům (ale i pozemek), že je nabídka velmi omezená a drahá; navíc je tu „konkurence“ s hotovostí aj. Když máte štěstí a objevíte byt podle svých představ, pak teprve začínáte řešit hypotéku a musíte také složit rezervační zálohu makléři, aby vám na přibližně měsíc nemovitost „blokoval“ a neprodával ji dál (rezervační záloha se pohybuje kolem 10% z kupní ceny).

V této lhůtě (rezervační době) musíte vyřídit financování. Když se něco pokazí (například odhad ceny nemovitost pro zástavu není dostatečný nebo nestačí váš příjem) a banka vám úvěr neschválí nebo jen v omezené výši, vystavujete se riziku, že vám zaplacená záloha propadne.

Vzhledem k vysoké poptávce a malé nabídce v realitách se vám také může stát, že prodávající upřednostní zájemce s hotovostí a vám nezbyde nic jiného než hledat dál.

Na trhu jsou v současné době pouze dvě banky, které umí schválit hypoteční úvěr bez toho, aniž byste museli mít už vybranou nemovitost (nebo nemovitost již vlastnit a poskytnout ji do zástavy).

Jak to funguje

Abyste předešli zmíněným situacím, je možné hypotéku řešit ještě před tím, než si vůbec nějakou nemovitost vyberete.

.

„pozor, nejedná se o bankovní příslib, ale o regulérní úvěrovou smlouvu!“

.

Proces zpracování takové hypotéky je naprosto stejný, jako v klasickém případě s nemovitostí. Banka provede scoring, prověří vaše příjmy a výdaje (bonitu) a úvěr vám v potřebné výši schválí. Podmínkou pro vás je, abyste si pouze důkladně rozmysleli, jak drahý (do jaké výše kupní ceny) chcete byt koupit.

Základní podmínky úvěru bez nemovitosti

  • Máte smluvně garantovanou úrokovou sazbu a splátku hypotéky; ta se po dobu fixace nemění
  • Máte 12 měsíců na vyhledání nemovitosti a následně na čerpání úvěru;
  • Úvěrový rámec bude vždy limitován zástavou do 80% (musíte počítat s vlastními penězi minimálně 20% do kupní ceny);
  • Vaše bonita se prověřuje jen v době schválení úvěru (u čerpání už nikoliv)
  • Kdyby vám nestačil úvěrový limit, je to prekérní situace, ale i tu lze řešit formou navýšení nebo druhým úvěrem u stejné banky; (Znovu zdůrazňuji, velmi pečlivě volte limit hypotéky);
  • 20% z úvěrového limitu není nutné vyčerpat (uvedeme si na příkladu níže);
  • Z nevyčerpané částky přesahující 20% je hrazen poplatek zpravidla 2%-5% podle banky;
  • Výše splátky je daná a nemění se ani v případě, že byste vyčerpali z limitu úvěru menší částku (jen se vám změní poměr mezi splátkou jistiny- bude vyšší a splátkou úroku- bude nižší)

Příklad z praxe

Pan Petr s manželkou přemýšlí, že se odstěhují z pronájmu do vlastního bytu. Za nové bydlení nechtějí platit víc jak 8.000,-/měsíčně. Této splátce odpovídá výše hypotéky 2.000.000,- (80% LTV) . Zároveň mají manželé našetřeno 200tis a zbývající částku dofinancují překlenovacím úvěrem se stavebního spoření, které navíc využijí na úhradu 4% daně z nabytí a na vybavení přibližně 150tis.

  • Hodnota budoucí nemovitosti by měla být minimálně 2.500.000,- (hypotéka je 2mil, která odpovídá 80% zástavy);
  • Daň z nabytí (pokud se nejedná o koupi z developerského projektu) je 4% a od roku 2016 ji hradí kupující- tedy 100.000,-;
  • Dofinancování z nezajištěného úvěru ze stavebního spoření na všechny další výdaje (daň z nabytí, vybavení a dofinancování kupní ceny) bude potřeba ve výši 550.000,- ;

TIP: Nazajištěný úvěr je možné poskytnout do maximální výše 800tis (výjimečně 1mil)

Jak by to vypadalo, kdyby pan Petr vyčerpal nižší úvěr, než jaký má schválený? Našel si levný byt, který stojí 1,5mil.

  • Z hypotéky vyčerpá 80% z kupní ceny (obvykle zástavy)- 1.200.000,-
  • Tato částka představuje vyčerpání úvěrového limitu 60%

.

Výpočet poplatku u banky A)

  • vyčerpáno méně než 80% ?.......ANO
  • účtuje se poplatek ? ………………..ANO
  • 2.000.000 – 1.200.000 = 800.000
  • 800.000 * 0,02 = 16.000,- Kč

.

Výpočet poplatku u banky B)

  • vyčerpáno méně než 80% ?.......ANO
  • účtuje se poplatek ? ………………..ANO
  • 2.000.000 – 1.200.000 = 800.000 (20% je tolerováno, tedy 400tis z limitu 2mil; poplatek tak tedy bude počítán z částky 800.000 -400.000,-= 400.000,-
  • 400.000 * 0,05 = 20.000,- Kč

Z uvedeného příkladu je tedy zřejmé, že pokud chybně nastavíte úvěrový rámec, může se vám tato hypotéka poměrně dost prodražit (splácíte více, než na kolik by vás nižší úvěr vyšel; platíte poplatek za nečerpání úvěru).


Doporučuji, abyste tento typ úvěru řešili opravdu se zkušeným hypotékářem, který se v této oblasti vyzná a bude umět vám pomoci nastavit správný limit úvěru!

Věděli jste, že…

lze tento typ úvěru použít i v rámci tzv. realitní hypotéky? Tj. situace, kdy chcete jako investor koupit více nemovitostí za účelem jejich dalšího pronájmu. Tento typ hypotéky se vám bude hodit obzvláště, pokud nemáte vybrané nemovitosti, ale víte, že v horizontu jednoho roku je postupně koupíte a pronajmete. Na jeden takový úvěr je možné pořídit až 3 investiční nemovitosti! Všechny výše uvedené podmínky platí i pro tento záměr včetně 80%LTV.

 

Comments are closed.

Facebook Messenger