Developerský projekt a možnosti jeho financování

Developerský projekt a možnosti jeho financování

Zkušeným i začínajícím developerským společnostem ve spolupráci se svými obchodními partnery umím připravit nový, ale i optimalizovat již připravený podnikatelský plán a podklady pro posouzení úvěrové žádosti o developerské financování.

Samozřejmostí je i kompletní servis se samotným zajištěním úvěru, vyjednání nadstandardních podmínek úvěru včetně úrokové sazby.

Podnikatelský plán zpracovávám po předchozí dohodě a převzetí podkladů ve standardním rozsahu a to: představení investora, zkušenosti v oboru, představení projektu, lokality a jednotlivých etap projektu, jaké budou v projektu proinvestovány vlastní zdroje investora, kolik bude vybudováno celkem m2 bytových ploch a jejich popis a seznam, ekonomika projektu- cashflow (příjmy/výdaje), swat analýza projektu-silné x slabé stránky projektu, konkurence, jaký marketing.

Podklady, se kterými pracuji při zpracování podnikatelského záměru:

  • Kupní smlouva na pozemek nebo SOSBK
  • LV pozemek
  • Vzor SOSBK, KS, rezervační smlouvy (prodej BJ)
  • Stavební povolení případně ÚR
  • Rozpočet stavebních prací
  • Smlouva o dílo
  • Projektová dokumentace
  • Nabývací titul původního vlastníka

seznam realizovaných financování developerských projektů zde

 

Před samotným zpracováním podnikatelského plánu je vhodné zvážit základní zásady bank při poskytování projektového financování. Mezi tyto zásady patří:

Pokrytí rizik samotným projektem a nemovitostí - splacení poskytnutého úvěru je plně závislé pouze na příjmech z realizovaného projektu – tedy z výnosu z prodeje či pronájmu nemovitosti.

Nemovitost - základním ekonomickým ukazatelem sledovaným bankami při financování developerského projektu je poměr výše poskytovaného úvěru k tržní hodnotě financované nemovitosti, neboli tzv. LTV (loan-to-value) určené zpravidla prostřednictvím externích odhadců banky. Obvyklá maximální výše LTV je 80%.  Zároveň musí developer do projektu investovat minimálně 20 % z celkových nákladů. Při základní kalkulaci projektového rozpočtu je nutné vycházet z obou hodnot; tržní hodnota nemovitosti musí přesahovat celkové projektové náklady a developer se musí podílet na těchto nákladech alespoň ve výši 20 %.

Třetí osoba - oskytnutí developerského úvěru se odvíjí výhradně od kvality osoby či osob, které budou zajišťovat budoucí výnos, tzn. budoucího pronajímatele či kupce nemovitosti. Žadatelé o úvěr (investor, developer) hrají ve schvalovacím procesu druhořadou roli. Záměr by měl být zaměřen především na trh. Důležitou roli hraje i kvalitní marketingová analýza. Buďte realističtí.

Posouzení projektu bankou v jednotlivých krocích

1. Analýza projektu - největší důraz je kladen na finanční plán a marketingovou analýzu. Dále pak na dodavatele a na projektového manažera. Zvláštní pozornost věnujte rentabilitě nákladů a výnosů, které musí přesahovat alespoň 20 %.

2. Identifikace rizik a návrh na jejich zmírnění nebo odstranění - banka provádí např. analýzu citlivosti jednotlivých rizikových faktorů v projektu. Tímto způsobem může banka např. sledovat, kam až můžou klesnout prodejní ceny, aby výnosy pokryly 100 % jistiny úvěru při plné prodejnosti všech jednotek v projektu, nebo sleduje, kolik se musí prodat minimálně jednotek při navrhovaných prodejních cenách, aby výnosy pokryly 100 % jistiny úvěru. Banka dále může sledovat vliv těchto faktorů na úhradu 100 % jistiny a veškerých finančních nákladů apod. Banka takto nastaví krizové body, které bude sledovat v průběhu projektu a pod které by hodnoty nikdy neměly klesnout, jinak vám bude hrozit zastavení čerpání úvěrových prostředků.

3. Návrh podmínek financování - po komplexní analýze projektu na základě poskytnutého projektového záměru vám banka vyhotoví návrh podmínek, za kterých je ochotna projektový úvěr poskytnout. Tento návrh obsahuje veškeré parametry úvěru a požadavky banky. Návrh je stále ještě nezávazný bankovní dokument a nejedná se tedy o příslib úvěru či něco podobného. Závazek banky poskytnout úvěr za předem stanovených podmínek představuje až úvěrová smlouva. Teprve po akceptaci podmínek v návrhu podmínek formálně podáváte žádost o úvěr a ten musí projít stanoveným schvalovacím procesem.

Informace v návrhu podmínek mají obvykle následující strukturu:

  • Shrnutí základních informací o projektu
  • Výše projektových nákladů: akviziční náklady, hard costs, soft costs
  • Příjemce úvěru
  • Poskytovatel úvěru
  • Investor
  • Požadavek na stavební dozor
  • Minimální požadavek vlastních zdrojů
  • Typ úvěru
  • Měna
  • Účel úvěru
  • Způsob a doba čerpání
  • Způsob splácení jistiny
  • Způsob platby úroků
  • Mimořádná splátka
  • Úroková sazba a marže
  • Výše a způsob úhrady poplatku za poskytnutí úvěru
  • Závazková odměna
  • Požadované zajištění
  • Odkládací podmínky čerpání
  • Průběžné podmínky čerpání
  • Výše administrativního poplatku

Podpis smluv a splnění odkládacích podmínek

Odkládací podmínky úvěru představují podmínky banky zakotvené v návrhu  a následně v úvěrové smlouvě, které musíte splnit před prvním čerpáním projektového úvěru.

Standardně se jedná o následující podmínky:

  • příjemce úvěru právně existuje (veškeré firemní a právní dokumenty SPV včetně případných finančních výkazů) jsou akceptovatelné pro banku
  • vlastní kapitál investován nebo k dispozici na jistotním účtu před čerpáním úvěru
  • úřední povolení (územní rozhodnutí nebo stavební povolení) nabylo právní moci
  • rozpočet a harmonogram výstavby potvrzen nezávislým expertem
  • předložení smlouvy o dílo s pevnou cenou a pevným termínem dodání
  • dodavatel projektu akceptovatelný pro banku
  • předložena uzavřená zástavní smlouva k nemovitostem případně další zajišťovací instrumenty
  • předložení návrhu na vklad zástavního práva banky do katastru nemovitostí
  • předložení vinkulace pojištění výstavby a budoucí jednotek
  • předložení smluv o budoucích kupních/nájemních smlouvách v požadované výši

Čerpání a plnění průběžných podmínek oběma stranami

Průběžné podmínky čerpání představují podmínky banky k průběžnému čerpání úvěrových prostředků v průběhu výstavby.

Nejčastěji se jedná o:

  • monitoring stavebního procesu nezávislým expertem a čerpání úvěru proti fakturaci potvrzené nezávislým expertem (obvykle měsíčně)
  • dodržení uzlových bodů (předem definovaných stupňů rozestavěnosti nemovitosti, na jehož základě lze uvolnit čerpání úvěru). Banka čerpá přímo dodavateli stavby nikoli na účet developera. V každém uzlovém bodě může být rozčerpáno maximálně 70 % z celkové hodnoty projektu odpovídající danému uzlovému bodu.

Průběžné podmínky čerpání jsou základní závazky developera vůči bance platné po celou dobu projektu. Jedná se především o:

  • Předkládání měsíčního reportu o postupu výstavby
  • Předkládání čtvrtletních finančních výkazů a zpráv
  • Veškeré platby budoucích kupujících musí být hrazeny na blokační účet banky
  • Nadměrné odpočty DPH musí být inkasovány přes blokační účty banky
  • Provádět veškerý svůj platební styk (došlé i odchozí platby) pouze prostřednictvím účtů vedených u banky (především prostřednictvím tzv. výnosového účtu projektu)
  • Veškeré smlouvy o budoucí kupní smlouvě a kupní smlouvy musí být uzavřeny ve znění přijatelném pro banku
  • Případné zálohy na kupní cenu od budoucích kupujících musí být deponovány na blokačním účtu dlužníka, který vede banka a zastaveny ve prospěch splácení předmětného stavebního úvěru
  • Po celou dobu trvání závazků klienta vůči bance vyplývajících z úvěrové smlouvy nesmí developer zrušit běžný účet ani projektový účet
  • Developer se zavazuje po celou dobu trvání svých závazků vůči bance vyplývajících z úvěrové smlouvy nevyvíjet žádnou podnikatelskou ani jinou činnost, která by podle mínění banky mohla ohrozit plnění závazků developera z úvěrové smlouvy
  • Developer bude banku písemně informovat o veškerých organizačních změnách v časovém předstihu
  • Udržovat řádně a platně všechny pojistné smlouvy v projektu
  • Zajistit platnost územního rozhodnutí a stavebního povolení po celou dobu výstavby